812㎡底跃，总价1598万元。

近日，位于南一环的新绿启境取证。取证的200多套房源中，次第层主力户型区间134-198㎡，顶跃为400多㎡。

其中最引东谈主神气的是8套位于一楼的底跃产物：最小432㎡，最大812㎡，每套总价从891万到1598万不等，齐有400-650平米不等的地下室。

即便这些年见惯大面积地下空间，但当这个地下部分和地上部分的比例卓绝4:1的产物出当前，如故让东谈主感到未必。

是产物革命？如故迷之筹画？

“不是很能看出这种筹画背后的思法。”812㎡超等底跃，地上161㎡，地下650㎡，无花坛。这是业内东谈主士看到新绿启境底跃户型图时的评价。

“底跃，十分考技艺。”某寰宇性房企成齐公司营销崇敬东谈主告诉记者，底跃产物的出现虽是无奈之举，但底跃产物的难度却是最大的。

新绿·启境总平图（图中标注为次第层户型面积)

领先，产物筹画插足大。“咱们作念了无数的阛阓探望，基本莫得客户地谈为了买地下部分而买底跃，客户敬重的是一楼的花坛。是以如何将花坛部分筹画作念到最大化，是底跃筹画告捷的要津。”

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该崇敬东谈主暗示，为了作念出称心千万级客户需求的花坛，作念好透风、采光等筹画，他们在前期产物筹画上作念了无数插足，以期优化出客户以为满足的底跃居住体验。

其次，建安资本高，要算好账。“莫得设置商舒畅多作念地下部分，地下能只挖一层就不会挖两层，因为建安资本太高了，如果地下部分要作念成地上室内不异的筹画，资本更高。”

据了解，现在成齐市面上的底跃产物，地下部分面积一般是地上头积的60%-70%，即大地100㎡，地下部分只作念60到70㎡。“地下部分作念太大，资本上去了，品性却下来了。”

最终，营销操盘智商要强。“要思了了谁会买这么的产物，统共这个词项方针定位齐要与底跃、顶跃的存在而匹配。”新绿启境主力面积段140㎡和160㎡，以附进改善需求为主，定位偏改善，对于千万级和两千万级的底跃和顶跃产物，新绿启境的合座定位可能有一定的错位。

超大地下室，新增约6500㎡可售面积

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按照成齐最新限定，自昨年6月1日以后报建的样式，地下部分不再计入产权面积，也就暗示地下部分不成再以平常的房价进行销售，无利可图，设置商当然不重逢作念这么的产物。

800多㎡的高层底跃并非成齐首现。畴昔中海城南1号，一跃二的底跃，单层面积200㎡控制，挑高6米的地下室，如果我方地下搭一层，4层算下来使用面积也能有800多㎡，但这个户型的产权面积只好400多㎡。

但新绿启境的底跃却大不不异：

1、底跃由一楼和负一楼构成，大地部分面积与次第层不异，剩余部分则一齐靠拢在地下。以812㎡底跃为例，一楼面积161㎡，剩下的651㎡齐是地下。地下部分和大地部分的面积比例卓绝4:1。

新绿·启境建面约812㎡底跃户型图

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是以，当同业看到这个底跃户型图时景仰“面积太大”，便是指负一楼的超大面积。

2、大地、地下一齐计入产权面积。凭证成齐市《城市地下空间设置独揽处置条例》，从2022年6月1日起，成齐市房屋地下室不再计入产权面积。

但新绿启境是抢在此时辰之前报规报建（2022年5月21日完成报建），是以动作终末一批压线样式，地底下积一齐计入产权面积，对设置商而言是利好，地下部分不计容、计产权，收益增多，但对购房者而言可能就十足相悖，花了更多钱为地下室买单。

现在新绿启境已取证的8套底跃房源合计有近3610㎡的地下室，套均卓绝450㎡，以此测算，统共这个词项方针15套底跃房源将多出约6500㎡的可售面积；从已取证的8套底跃房源合计9200万元的总价来看，套均总价约1150万元，15套房源的总货值将卓绝1.7亿元。

一位业内东谈主士告诉记者，新绿启境房地价差16900元/㎡，卓绝市面上绝大多数样式，凭证一般房企的经济测算，其实只是是计容内的可销售面积，就足以匡助样式达成较好的报酬。

空中泳池变厨房?

如果说800多㎡的超等底跃，让业内东谈主士以为看不懂新绿启境的叮咛，那其198㎡的先后两版户型图中泳池变厨房的操作以及样板间的“豪装”水平，就让鄙俗购房者也看不懂了。

上周，新绿启境怒放了实体样板间，购房者终于不错一睹外传中“一户一泳池”的198㎡户型实景。但在实体样板间里，泳池部分如故改为厨房，并对主卧的入户形状和形态进行了调整。

新绿·启境建面约198㎡户型图（左为老版，右侧为新版）

新绿启境最早出街的户型图中，198㎡户型的泳池是最大亮点，固然户型面积不大，但平直对标誉峰和锦江赋的户内泳池筹画，如故具备很强的噱头。

但在项方针户型对外公开后，对于这个泳池“鸡肋”的评价不断，在设置商对外公布的最新版户型图上，游池塘如故被改成了厨房，原先动作厨房的位置则被标志成了餐厅。

新绿·启境

噱头在试验眼前折腰。但临时改户型这种“改户型”的作念法，在熟悉设置商中贫困一见，况且是将其他空间改为“厨房”，这种调动便是“牵一发，动全身”的变化。

“只如果有正规的报规手续，户型变化也被允许的。但把局部空间改为厨房，厨房触及到燃气管谈、烟谈的调动，如果只是厨房位置的改变，而不考虑合座功能布局，这么的改户型改日可能会有一定隐患。”一位业内东谈主士告诉记者。

还有一个问题让买房主谈主不明——“销售给咱们说，样板间是按照6000元/㎡的装标来作念的，而实质委用的装标只好3000元/㎡”。即使要加精装包，至少也要让咱们望望3000元/㎡的装标长什么样，中间这3000元装方针差距在哪？”

6月30日新绿启境首批房源得回预售，不同产物价差宽广，次第层的均价在2.9—3.9万元/㎡之间，底跃的价钱险些齐在1.8-2万元/㎡之间，顶跃的价钱则在4.5-5.9万元/㎡之间。

现在，距离新绿启境取证已过程去近两周，而其开盘时辰还尚未详情。这种超大面积的底跃房源阛阓招供度究竟如何，统共这个词样式将交出怎样的答卷，还有待阛阓锻练。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

剪辑：廖兴

图片起首：成齐商报贵寓库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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